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范剑勇的博客

复旦大学产业与区域经济研究中心主任,教授、博士生导师

 
 
 

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浙江省桐乡市人。2002年获复旦大学经济学博士学位。现为复旦大学产业与区域经济研究中心主任、教授、博士性导师,《经济研究》、《中国社会科学》等杂志匿名审稿人。

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经济发展方式转变为什么这么难   

2012-10-15 09:46:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济发展方式转变为什么这么难:基于城市化模式视角的思考

三十多年的中国经济发展取得了年均10%左右的增长业绩,2011年经济总量超越日本成为世界第二大经济体,为世人瞩目和称赞!但是宏观经济始终存在内需不足、环境代价高、弱势群体利益受到忽视甚至侵害、收入分配矛盾突出等隐患。具体说来,存在着以下问题:

第一,消费低迷,维系经济高速增长的动力一直是以投资与出口为主,消费占GDP的份额多年来一直不超过40%

第二,投入结构不合理,物质资源消耗太多,科技进步贡献率低,2009GDP占全球总量的8%,但消耗了世界能源的18%、钢铁的44%、水泥的53%;2007年每千瓦时供电耗煤比国际先进水平高44克标煤,每吨钢能耗水平比国际先进水平高58公斤标煤,每吨水泥综合能耗水平比国际先进水平高31公斤标煤,分别高出14%、10%和24

第三,经济增长的资源环境代价过大,人与自然的关系趋于紧张,中国已有三分之一的土地遭受过酸雨的袭击;

第四,收入分配恶化,社会贫富差距由改革开放初期的4 .5:1扩大到目前的接近13:1;城乡居民收入差距由1998年的2 .52:1,扩大到2011年的3.13:1;全国收入最高的10%群体和收入最低的10%群体的收入差距,已经从1988年的7.3倍上升到目前的23倍;全国居民基尼系数在1990年就已经达到0.445,接近国际上公认的0.45警戒线,农村居民基尼系数2011年达到0.3949,逼近0.4的警戒线

上述粗放式、无法兼顾效率与公平的经济发展方式已经被公认为不可持续的。早在上世纪90年代中期中央就已提出转变经济增长方式,10年前的党的十六大更是提出“贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式”作为今后十年中国经济转型与发展的主线。但是,时至今日,尽管转变经济发展方式的系列政策已经实施,但是效果不佳。已有研究已经从土地制度角度系统考察了中国经济发展与改革面临的生死性系统挑战,认为既有土地征用和出让制度虽然可以促进经济超高速增长,但更主要的是带来经济结构的严重失衡、社会收入分配不公、环境污染等隐患,致使经济发展方式转变举步维艰。

基于上述现实,经济发展方式转变困难有其深刻的制度背景,已有的改革措施如果没有触及到这一制度背景,对于经济发展方式转变无异于隔靴搔痒。那么,这是一个怎样的制度背景呢,鉴于城市化是带动经济高速增长的主要源泉之一,我们以城市化模式选择的内在机制作为阐述经济发展方式粗放与不可持续的制度背景载体。同时,我们进一步认为,只有转变现有的城市化模式,才能逐渐推动经济发展方式的转变。

一、地方政府的职能转换与城市化模式

不可否认,地方政府在本地经济发展过程中起了领导作用,这一特征也成为中国模式的核心所在。那么,地方政府的领导作用机制是什么?地方政府是怎样通过城市化来推动本地经济发展的,后者实际上是地方政府与城市化模式选择之间的关系问题。本处将讨论这两个问题。

1、地方政府的职能转换:未能从建设型与全能型政府转变为服务型政府

首先,在社会主义市场经济体制与中国共产党领导下多党合作的政治体制下,地方政府成员的产生主要是由上级政府任命(垂直)与本级人民代表大会选举(水平)两者相结合产生的。从垂直任命看,在带领全国各族人民经过长期奋斗和实践探索的过程中,中国共产党成为中国特色社会主义事业的领导核心是作为人民的选择与历史的必然。因而,从政府层级来看,各级共产党常务委员会也自然地发挥着其坚强的领导作用。具体来讲,各级政府是在共产党本级常务委员会领导下展开各项工作的,包括经济、社会文化等事务;同时,本级常务委员会还有权力任命下一级常务委员会成员、并监督本级以下的常务委员会工作运行状况;本级常务委员会的人事任免与工作直接受上一级常务委员会领导。至此,上至中央委员会或政治局、下至各个基层的党支部委员会及其成员,均实现和加强了共产党对经济、社会、宗教、文化等领域的领导作用、并在政治上始终保持上下级之间的一致性与协调性。

其次,下级常务委员会对上级常务委员会的忠诚度是贯彻共产党的基本路线、保持各项政策一致性的前提条件在这一前提条件下,多个地区间、下级党委常委会之间的竞争常常演变为地区间以GDP考核为基础的锦标赛竞争。也就是说,处于同一层级的地方政府为GDP考核而展开激烈的地区间竞争,而对本辖区内居民的公共产品提供则不是其优先考虑的目标,即环境保护、弱势群体的保护等公共产品提供可能不是每个层级地方政府最优先考虑的目标。

本质上说,地方政府的上述职能定位偏离了科学发展观的要求,其发展目标函数中过于注重GDP,没能也没法体现以人为本全面、协调、可持续的发展理念。其产生的经济影响是,容易产生为地区之间GDP锦标赛而出现的各类激进的地方政策,如强拆居民住房、强占耕地、环境保护意识薄弱、征地补偿标准低等;本级地方政府为推动GDP增长而尽可能多地向银行进行土地抵押贷款,因为其所负的地方债务如果本级财政不能支付,其由上级或上上级政府财政承担、或者延期支付甚至最终由中央银行通过超发货币的形式来承担或消减。从这一意义上讲,地方政府以土地抵押向银行贷款的行为本质上是一种软预算约束。

此外,就国际经验来看,国外每一级地方政府的目标函数中较少地受上一级政府的偏好影响,由选举产生的地方政府组织实施公共产品提供,如治安、子女教育、租廉房、医疗等,其财政收入来源主要是地方居民通过交纳房产税、个人所得税等。而处在转轨时期的中国,在推进新型工业化与高速城市化过程中,地方政府的目标函数则要复杂许多,其既要提供教育医疗等公共产品,又要通过GDP锦标赛等激励措施满足上级政府的考核、进而实现自身职业上的长远规划;而且后者成为其行为决策的主要依据。从另一角度看,对于地方政府来说,有限的财政资源或银行融资用于属于民生工程的公共产品提供还是用于能带动当期GDP增长的基础设施建设?在现有的考核机制下,第二种情况可能更加普遍。因此,在这一意义上说,地方政府的职能定位是建设型的、全能型的,而非服务型政府。

2、城市化模式:未能从土地城市化转变为人口城市化

城市化模式与城乡二元土地结构及其土地征用存在密切关系。《宪法》第10条规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”同时,对土地的申请与使用上,《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。基于上述法律条款,地方政府在土地征收上具有强制力、在土地市场上保持了供给垄断地位,以“低价征地-成本价供应工业用地-高价供应商住用地-土地抵押融资进行城市基础设施建设”循环为表现形式来推动土地城市化和GDP增长。

首先,从征收对象与征收形式上看,在经济发展的早期(从改革开放到2005年左右),主要是占用农村集体用地中的绿色部分,如耕地、林地等;在中央政府意识到滥占耕地可能会严重威胁到粮食安全等问题后,出台了各类限制性的政策措施(如18亿亩耕地保护、利用卫星摇撼技术实时监控各省各县乃至各村的耕地变化)来阻止耕地面积的持续减少。此时,地方政府开始瞄向农村集体用地中的灰色部分—农村建设用地,主要如宅基地等,其政策手段是占补平衡或增减挂钩等等,具体表现形式如“建设用地与农地的占补平衡”、“农村新居建设或农民集中区建设”、“城中村改造”、“建设用地的城乡置换”等。

其次,如何将低价征来的土地进行分配与增值、并带动城市基础设施建设、进而推动GDP增长?目前的通行做法如下:第一步——土地征收与收储,联合地方政府各部门成立土地储备中心,将低价征收进来的土地纳入土地储备中心进行统一管理,土地征收与“七通一平”所需的成本开支均是从银行贷款中来;第二步——土地出让,将征收的土地中的大约20%左右进行商业与住宅用地的70年使用权转让(一般来说住宅用地占商住用地面积的70%以上),出让形式为招拍挂牌,一般来说招拍挂牌的平均价格与土地拆迁等成本价之比达到5-10倍;同时,划出40-50%左右的土地用于工业开发区建设,以工业用地的低价格来吸引外来投资制造商,50年使用权的工业用地协议价格普遍低于土地的征用成本价甚至零成本。第三步——基础设施建设,商业住宅用地的土地拍卖所得除了归还银行贷款以外,剩余纯收益部分作为资本金成立地方城市基础设施开发公司(也即地方建设的融资平台),而城市基础设施开发公司通常以无偿行政划拨的方式获得大约占土地储备面积30-40%的土地,这类开发公司再拿出一部分土地作为抵押向银行抵押贷款来满足各类城市基础设施建设的资金需求,在这一步中,以土地抵押融资是城市基础设施建设的关键,也是以投资为表现形式的土地城市化带动经济增长的主要秘密所在。从典型案例的调查来看,城市基础设施建设的资金中有70-80%来自银行贷款,也就是地方融资平台产生的债务;而城市基础设施建设资金几乎占到当年GDP的30%左右。当以上三步完成后,地方政府再进行新一轮的循环:土地征收与收储→商住用地拍卖和工业用地转让→城市基础设施建设与土地金融。

总结起来,土地城市化模式与经济增长方式是以土地要素的扭曲配置及其衍生出来的土地金融为纽带,进而带动整个经济的快速发展,在本文看来,这近乎是一种饮鸠止血式的增长方式,因为其存在以下弊端。其一,通过人为地压缩供给普通商品房的供地面积,以饥饿营销法手段营造土地的稀缺气氛,造成城市普通商品房价格飞涨和房地产泡沫;其二,以土地金融为手段推动经济增长是不可持续的,地方债务风险急剧累积起来,而特殊的中国政治经济体制决定了这是一种软预算约束,由此产生的风险最终将由中央政府或中央银行承担;其三,人口城市化速度远大于人口城市化速度,在2001-2008年期间,城市常住人口年均增长率为3.55%,城市建成区面积年均增长率为6.20%;其四,流动人口在冒进的快速城市化过程中获益很少,不仅在住房方面其不得不忍受不断抬高的居住成本,而且其失业保险在流动人口中的覆盖面仅为8%左右、医疗保险仅为16%,由此严重危害了社会稳定与和谐局面。就最后一点而言,从世界城市发展经验来看,城市化实际上是农村人口不断向城市聚集与融合的过程,融合就必须解决流动人口在城市的居住、养老、医疗等后顾之忧,而这恰恰是人口城市化模式的体现;因此,制约中国经济可持续增长与城市化健康发展的最重要因素是未能将土地城市化扭转为人口城市化模式。

二、地方政府在土地市场的垄断与扭曲配置

地方政府在土地市场上的垄断地位决定了其在服从于GDP最大化的目标函数条件下的行为方式,具体说来是以对工业用地与商业住宅用地的区别对待为原则,最大化其商住用地的招拍挂牌收益原则,而对工业用地,往往在招商引资时给予种种优惠条件甚至零地价,来最大化制造业的产出水平和解决就业问题。本处着眼于工业用地与商住用地的供地面积、收益与价格比较,阐述地方政府在土地市场上的供地行为。

1999-2008年国有土地出让面积和成交价款(即出让总收入)总体呈现出明显的上升趋势(图1)。其中,土地出让面积从1999年的4.54万公顷上升到2007年的23.5万公顷,年均增长为22.8%,而后2008年显著回落至16.59万公顷;与此同时,土地出让成交价款从1999年的514.33亿元陡然上升至2007年最高峰的12216.72亿元,年均增长高达48.6%2008年回落至10259.8亿元;土地出让纯收益成交价款走势大致相同

1    1999-2008年国有土地供应面积、成交价款与纯收益

2    2003-2008年各类型用地出让面积、成交价款与纯收益

从土地出让的用地类型结构看(图2、表1),2003-08年间工业用地出让面积除0607年有明显上升外,基本保持在年均10.77万公顷的水平;住宅用地出让面积为年均5.15万公顷;而商服用地出让面积仅为2.84万公顷。从出让成交价款看,住宅用地的成效价款远高于工业用地与商业用地,其均值达到4465.21亿元,而工业用地与商业用地分别仅为1542.79亿元、1853.14亿元从成交价款年均增长率来看,工业用地、住宅用地和商服用地分别为7%18%11.75%;若按照出让纯收益看,住宅用地也遥遥领先于其他两种形式的土地出让,年均达到1677.29亿元,而工业用地与商业用地的纯收益分别仅为465.57703.67亿元

总结起来,从横向比较看,工业用地的出让面积几乎是住宅用地和商住用地面积之和的1-2倍,成交价款和纯收益则远远比住宅用地小,工业用地与商住用地成交价款之比为0.24,工业用地与商住用地纯收益之比为0.20;工业用地与住宅用地的成交价款之比为0.34,工业用地与住宅用地的纯收益之比为0.28因此,体现在平均出让价格上的比例是,住宅用地的出让价格达到工业用地的5.8倍(841.60/145.32=5.8倍,见表1)。从这些简单的数据可以看出,地方政府的供地行为压缩商住用地(尤其是住宅用地)面积,加大工业用地的供给比例,使之两者之间的比例大致维持在12,作为国际比较经验比较,国外城市化过程中两者的比例关系大致在21

1     2003-2008年各用地类型的土地出让面积、成交价款、纯收益与价格

 

土地出让面积

出让总收入(成交价款)

出让纯收

价格

均值

年均增长

均值

年均增长

均值

年均增长

均值

年均增长

总体

19.57 

-3.05%

8077.64 

13.61%

2909.09 

14.96%

412.30 

17.18%

工业用地

10.77 

-2.77%

1542.79 

6.91%

465.57 

11.07%

145.32 

9.96%

住宅用地

5.15 

3.52%

4465.21 

17.95%

1677.29 

20.77%

841.60 

13.93%

商服用地

2.84 

-11.02%

1853.14 

11.75%

703.67 

8.36%

694.11 

25.59%

:工业用地是指工矿仓储用地;面积单位为万公顷,成交价款和纯收入单位为亿元;价格为亿元/万公顷数据来源:04-09年《国土资源年鉴》,笔者整理计算而得。

接下来我们深入到地级城市商住用地的具体出让方式上谈论地方政府在土地市场的垄断与扭曲供地行为。考虑到地级市层面、按用地类型划分的土地出让数据不可获得性,本进一步考虑采用地级市层面的按出让形式划分的出让数据即协议、挂牌、招标和拍卖四种出让方式,并使用招拍挂出让价格近似代替商住用地出让价格,使用协议出让价格近似代替工业用地出让价格,以这两个价格的比值来衡量地方政府供地行为中的扭曲配置程度。事先必须明,协议出让的土地主要是工业用地,而招拍挂出让的土地中主要是商住用地。从全国的数据看,2003-08年间平均的协议出让中,工业用地面积占了74%,而挂牌、招标、拍卖出让形式中,商住用地之和占比例分别为78%87%85%(表2)。值得注意的是,0708两年的走势有明显的区别,主要是由于招拍挂出让的面积占总体出让面积的比例在这两年中有了大幅度的提高(图3,从30%左右飙升到超过80%,即较多的工业用地采用挂牌形式出让,导致招拍挂价格向下走低。

2       2003-08年各类型用地在各出让方式中的平均比重及价格

协议出让

挂牌出让

招标出让

拍卖出让

面积平均

占比

万元

/公顷

面积平均

占比

万元

/公顷

面积平均

占比

万元

/公顷

面积平均

占比

万元

/公顷

工业用地

73.57%

130.20 

19.83%

284.21 

10.81%

176.03 

10.84%

299.94 

商服用地

8.50%

443.11 

28.02%

709.72 

18.80%

1520.99 

25.47%

976.56 

住宅用地

10.98%

371.13 

49.59%

792.50 

68.40%

1448.64 

59.58%

1479.94 

公共用地

6.96%

196.54 

2.56%

489.52 

1.32%

261.93 

4.11%

348.63 

平均价格

176.5  

632.5

1160.6  

1215.1  

工业用地指工矿仓储用地;商住用地指商服用地和住宅用地的加总;公共用地指公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地的加总。最后一行为加权平均,其余为各年全国平均值。

从图3可以看出, 2003年协议价平均为168.5万元/公顷,而招拍挂平均价为567万元/公顷,两者比值为3.362008年,协议价平均为274万元/公顷,而招拍挂平均价为684万元/公顷,两者比值为2.492003-2008年期间这两个指标的平均值来看,协议价平均值为176.5万元/公顷,而招拍挂平均价为736.8万元/公顷两者比值为4.17进一步按土地用途类型来看,2003年工业用地与住宅用地价格分别为80600万元/公顷,2008年两者的价格分别为2001168万元/公顷,住宅用地与工业用地的价格之比始终保持在5.8-8之间。

3      2003-2008年按出让形式和按用地类型划分的出让价格

总体起来,地方政府深度介入本地经济发展的重要手段是其在土地出让市场上进行垄断地、歧视性的供地行为,对于工业用地而言,是低于征收成本价甚至零地价,对于商住用地而言,是通过紧缩供地面积来抬高招拍挂价格,由此造成了工业用地与商住用地(特别是住宅用地)在出让面积、价格等方面的强烈反差。这些现象背后更深层次的原因是,上级政府对下级政府具有人事任免权,使得下级政府利用其拥有的土地资源进行扭曲性配置来达到其最大化当期GDP之目的;但是,其对经济发展方式转变、民生工程建设、和谐社会发展等诸多方面产生了强烈的负面影响。

三、当前城市化的方向应该是什么?

在讨论这一问题之前,应当先厘清如下逻辑关系:在中国前三十多年经济发展的成功经验是什么?也许有人会说是进行了市场化改革释放了大量的生产力。我们认为,这一点没错,但更为根本的一点是,由于中国庞大的人口基数,只要源源不断地将农村农业人口转移到城市非农部门就业,就极易发挥制造业生产的规模经济,进而使得整个经济的专业化分工趆来趆细,经济效率不断提高、经济蛋糕不断做大!从经济理论来讲,中国经济蛋糕做大与效率提高体现在劳动力从农村农业部门转移到城镇非农部门的配置效应上,而这恰恰是构成经济增长中技术进步的主要来源之一。那么,在接下来若干年内的中国经济若想保持目前的增长速度、且是可持续的话,同样需要遵循这一客观发展规律,需要持之以恒地减少农民数量与消灭“农民身份”。为此,一个重要的政策宗旨与前提是:消除农民从农村流向城镇的各类障碍!将上述政策宗旨应用于现实中来,我们不难理解政府职能转换与城市化模式的重新定义对中国经济发展与转型的重要意义。因此,当前城市化的方向应该遵循以下几个基本事实:

首先,建设型政府的首要目标是GDP,大量的金融资源、土地资源都被用于有利于提高当期GDP的各种用途,而非用地各类民生建设上。这一行为方式对政府来讲,极易产生各类激进政策,如强拆、堵截上访等,实际上是左倾冒进主义的表现、是一种现代意义上的城市化“大跃进”;同时,我们认为推动经济发展必须是众多参与者一起参与的、和风细雨式的、润物细无声的、基础牢固的发展模式,仅仅凭地方政府一举之力、以城市基础设施建设大项目的形式来推动经济增长,显然是短视的和基础不牢的!

其次,我们将制造业分类出口与内销企业两类,其中又将出口企业按其出口密度分为0-25%25-50%50-75%75-100%等四类。在全部1998-2007年的1835525家制造业规模以上企业中,内销企业数量占73%75-100%出口企业占13%0-25%出口企业占7.4%。从就业量看,内销企业占70%75-100%出口企业占14%0-25%出口企业占8.47%。从企业的生产效率—全要素生产率来看(图4),出口企业的平均生产效率远高于内销企业(图4中左上部分);在出口密度不同的四类企业中(图4中右上部分),0-25%的出口企业生产效率最高,50-100%的出口企业生产率最低;将出口密度为0-25%75-100%的出口企业与内销企业放在一起(图4中的左下部分),0-25%的出口企业明显高于5-100%的出口企业与内销企业。与就业联系起来,在0-25%的出口企业以外的企业就业数量达到91.53%,其生产效率较为低下、产业结构呈现出低端化等特征;而这恰恰是中国现阶段产业结构的真实写照。

4   制造业内销企业、出口企业及按出口密度分组的TFP差别

第三,与产业结构呈现出低端化相联系的是农村劳动力就业结构与年龄结构。一方面,从农村家庭收入的构成来看,国内学者贺雪锋发现,家庭成员中的年轻一代在外打工收入与年长一代在农村务农收入各占50%左右,这两者收入之和正好将目前中国农村家庭生活水平维持在“温饱之上、小康之下”的区间内,两种收入来源中任何一项缺失都将对农民的生活与农村稳定产生重要影响;另一方面,我们的研究及国内其他学者的研究均发现,2004-2005年以来以农村劳动力转移进入城镇非农部门就业为驱动力的经济增长中的配置效应突然消失了,也就是说,通过劳动力转移带动经济增长的潜力已经被穷尽了。必须探讨的是,为什么配置效应在2004-05年突然消失了?我们认为,农村家庭成员中年轻一代农民在2004年以后净流出已经不再增加,佐证这一论点的另一证据是从2003年开始农村人口中20-39岁年龄段的劳动力开始出现负增长

结合上述特征与土地城市化事实,我们拟提出以下相应的城市化策略方向:

第一,地方政府退出土地市场。近十多年来的经济快速增长,虽然得益于土地城市化模式,但更多地产生了现阶段收入分配不公平、社会不稳定与环境代价大等弊端。这是一种类似饮鸠止血式的增长模式。从源头上看,地方政府对土地要素的扭曲配置及其土地金融发挥了核心作用。从制度上看,降低上级政府对下级政府的GDP为核心的考核要求、并从法律上改变地方政府在土地供给市场上的垄断地位,才能从根本上扭转土地城市化及其粗放式、不可持续的经济发展方式。我们认为,地方政府进入土地市场的、“既当运动员又当裁判员”的角色严重扰乱了要素市场秩序,进一步讲,这一行为甚至是政府公信力丧失、社会价值体系逐渐崩溃的源头!

第二,用人口城市化取代土地城市化!前者的主要特征是创造条件使流动人口逐渐融入城市生活,其融入内容是不断扩大流动人口的社会保障覆盖面、夯实经济增长中的内需基础;从其内容上看,这不仅仅是提高流动人口在医疗、养老、子女教育等方面的社会保障条件,更为主要的是满足流动人口最基本的居住需求。我们认为,对于医疗、养老、教育等方面的社会保障支出,应该由地方政府与中央政府共同出资解决;对于流动人口居住需求的解决方式,在地方政府退出土地市场的前提条件下,集体土地在未经国家征用的情况下由市场机制来建设和运营廉租房。当然,廉租房建设必须符合城市土地总体规划和城乡建设用地详细规划。

第三,不可急速地推进土地市场上的城乡一体化。目前学界与社会有一种普遍的误解,既然地方政府扭曲了土地要素的市场化配置、并占用土地出让的绝大部分收益、并在一定程度上造成了经济发展方式的不可持续性,那么,为了彻底扭转这一状况,索性将土地出让的所有收益彻底让渡于农民,使地方政府彻底干净地退出土地市场。我们认为,这是一种过于简单的思维方法与逻辑推断。殊不知,目前土地价值高的区位多数是位于大型城市的郊区或者沿海地区,如果将这一区位的土地“私有化”将使收入分配不公状况更加恶化;更为重要的是,大量资本下乡使得农村家庭有可能丧失占二分之一的农业经营收入,在城市就业机会不充足、产业结构低端化造成的低工资收入等情况下,这种急速的土地市场一体化完全可能打破目前稳定的农村生活、农业生产局面。只有在城市廉租房已经大量建成并对流动人口开放的情况下,家庭成员的非农收入能维持其在城市中体面的基本生活,资本下乡的前提条件才是成立的。需要强调的是,我们并不是要否认或降低土地出让收益中的农民应得份额,相反,合理的、农民应得的土地补偿要求对于促进城乡统筹具有重要意义。

第四,将现有的工业用地存量转化为住宅用地。在土地城市化模式中,工业用地的供应面积与住宅用地面积之比达到21,产生了大量的工业用地浪费、滥占滥用等现象。我们认为,在不影响生产的前提条件下,完全可以切出一部分工业用地存量,使之变更为住宅用地。具体操作方法是,首先是变更这一部分土地作用权的属性,其次,依照当年工业用地协议价与同地段商住用地的招拍挂价格,补交两者之差价部分,再次,依照当年招拍挂价格与现阶段的商住用地的招拍挂价格,对于两者之间的增殖部分征收高额的土地增殖税。

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