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范剑勇的博客

复旦大学产业与区域经济研究中心主任,教授、博士生导师

 
 
 

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关于我

浙江省桐乡市人。2002年获复旦大学经济学博士学位。现为复旦大学产业与区域经济研究中心主任、教授、博士性导师,《经济研究》、《中国社会科学》等杂志匿名审稿人。

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2010年05月26日  

2010-05-26 07:41:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于楼市新政的一个想法(在复旦一个座谈会上的发言)

现在的楼市新政实际上是没有解决需求和供给的矛盾,我讲两点。

第一,关于我们现在房地产的价格上涨,很多人认为是泡沫,我认为不是,房价过快上涨并不等于泡沫。泡沫是借款者无力偿还银行的钱,最后房价快速下降或崩溃。现在房价上涨是少部分人买得起。背后的因素与机制是什么呢?不是货币投入太多了,也不是中央企业进行地皮价格哄抬与炒作,而是土地供给始终存在着缺口。只要我国经济增长每年保持8-10%,经济蛋糕也就不断做大,那么,这种经济增长肯定是以集聚的形式出现,体现为不可流动的要素,其价格将不断提高,在资本、劳动力与土地要素中,最具不可流动特性的是土地。因此,在空间上集聚特征体现得最为明显的是大型城市,其次才是中型与小型城市,而房价水平在大型城市也最高。

     在上述大中小城市房价有差别的基础上,我们再来讨论土地的供给问题。在十一五规划中国家规定,2006年~2010年期间必须保证耕地面积不低于18亿亩,这就是俗称的“红线”。在2006年年底的时候耕地面积是10.26亿,而到2010年年底一定要保持18亿亩。这五年里面全国可以用的是2600万亩土地,其中包括退耕还林部分,当然还包括工业用地和城市化的修筑道路,因此,真正用于住房建设的土地很少很少。因此,显而易见的是,土地供给出现了前所未有的紧张局面。联系到大中小城市来讲,大型城市的土地缺口更大,因此,大型城市的房价水平上升得更快。。将这一供给与需求的矛盾应用于现实情况,我们发现,一是大型城市的房价水平上升的非常快,二是沿海地区的房价水平普遍上涨。因为沿海地区的土地需求更多,而供给限于18亿亩耕地保护,供给受到极大的限制。例如,,宁波下面有一个市叫慈溪市,生产小家电的,去年年终的时候房价已经接近2万了。

    又如,今年三月份我到厦门大学开会,发现,在这一轮房价涨的时候,厦门的房价涨幅水平远远没有福州高,因为厦门没有工业土地的需求,只有搞旅游,福州有工业,土地供给一下子就紧张了。所以房价的飞涨,本质因素就是供求矛盾,而不是我4万亿的投资。

    第二,我们地方政府为什么会推动房价的上升,在这个过程中,地方政府的行为起了很大的作用。据我所知,地方政府的财政收入三分之一到三分之二是来自卖土地,因为土地征用过来被国有,两种用途,一种是工业用地,这个价格很低的;还有一种是通过招拍卖所得,这个价格很高,也是地方财政收入的主要来源。我们认为,地方政府的主要目标追求的是GDP总量。那么,怎么来实现GDP的增长。主要的方法是吸收外部的资本入内,这时,给予外商制造业厂商的工业土地价格是很低的,但此后可以用制造业的税收来弥补。同时,吸引外资入内的前提条件是基础设施必须搞上去,那么,基础设施的钱从哪里来?就是靠卖土地得来的钱来维持,通常每个地区都有一个地方的融资平台,其以当地的土地或财政收入作为抵押向银行借款。因为,在这样一个地方政府的行为方式下,不仅是地方政府靠卖出土地得来的钱进行基础设施建设,而且财政支出中也经常挤占一部分通常应该用作教育、医疗等民生设施的支出,造成社会福利支出通常偏少。因此,地方政府有动力将本地的房价抬上去,如果房价和土地价格下来的话,全国平均意义上的城市化速度与工业化速度就下来了,每个地方政府在GDP增长的比赛中就落伍了。从这一意义上说,中国的房价上涨是一个体制的现象,只要体制不转变过来,房价水平从长期看是降不下来的同时,在这种体制下,地方政府的目标是追求GDP总量的增长,它必须依赖制造业的快速发展。因此,地方的工业用地是卖得很便宜的,但为什么地方政府会以如此低廉的价格出让工业用地呢?因为地方政府还可以从以后的制造业税收中收回当初工业用地的价格低廉的损失,首先是制造业征收中含有增值税。在每一个以县为基本单位的地方政府之间的激烈竞争中,每个县都拼命发展制造业,造成地区之间的结构雷同,产能过剩,制成品价格低廉,但地方政府不管这些,因为只要制成品生产出来后,即使放在库存中,也是计入当年的GDP产出的。因此,我们观察到的现象是,如今年第一季度的各省GDP增长速度中,全国平均是11.9%,但有18个省是18%以上。这是我谈的第二点内容。

    需要指出的是,在快速工业化、城市化过程中,房地产价格提高可以推动城市化的快速发展。如果房价水平真的被压制下去,那么,地方政府必须转用另一种税收来弥补失去土地收入的损失,诸如物业税、房产消费税等。

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